首单生物医药产业园REITs华夏和达高科REIT获批

公募REITs在继续受到资金追捧的同时，扩张步伐也在加快。最近，公募REITs家族又添新成员。华夏杭州和全国首个生物医药产业园大高高新产业园的REITs正式获得证监会批复，成为全市场第24只获批的基础设施类公募REITs。

值得一提的是，华夏和大高REIT的原所有者和标的资产均来自国家级经济开发区杭州经济技术开发区。华夏何达高新REIT项目是通过公募REIT推动特色产业园区持续高质量发展的实践。该项目不仅可以有效盘活存量资产，拓宽企业融资渠道，提高资产运营效率，还可以通过募集资金不断扩大后期REITs规模，形成可持续、可复制的基础设施资产建设、运营、上市的良性循环。

以生物医学为特征

项目运行稳定。

华夏何达高新产业投资信托基金的资产为何达药谷一期和位于杭州经济技术开发区的孵化器。

和耀谷一期总建筑面积13.45万平方米，池内建筑面积8.47万平方米，土地使用权总面积4.44万平方米。2017年建成投入使用，重点引进医药研发、生物制药、诊断检测、医疗器械、医学工程等科技创新型企业，平均入住率95%。

孵化器项目总建筑面积12.4万平方米，总土地使用权面积3.51万平方米。孵化器一期于2007年投入运营，二期于2012年投入运营。生物医药、软件、新材料、节能环保、互联网等领域的科技型企业数量众多，平均入驻率超过90%。两个项目运营时间都比较长，都处于产业成熟阶段。

孵卵器

截至2022年6月30日，华夏何达高科房地产投资信托基金资产的市场估值为14.24亿元。按照首次募集资金12.76亿元的规模，该项目2022年11月1日至2022年12月31日的预测年化分配率为4.53%，2023年的预测年化分配率为4.64%。据悉，项目回收资金将主要用于何达药谷五期项目和芯谷项目的建设。

生物医药产业是典型的资本密集型和技术密集型产业。其产业培育和发展需要更专业、更系统的软硬件配套设施和服务，对园区粘性强，搬迁频率低，租赁能力强。而且基于园区成熟的生物医药产业生态，退租风险相对较小。行业上下游企业可以快速填补退租区域，空置期大大缩短。即使面对疫情引发的租金波动和减免租金的政策要求，何达药谷一期2019年至2021年的营业收入和净利润仍保持增长趋势，这是特色园区抗风险能力较强的体现。孵化器项目虽然面向各类创业者，但仍围绕杭“5+3”产业发展方向，生物医药创新主体也可与何达药谷系列园区形成从孵化到加速的产业生态联动。

大力支持发展

基础资产的专业授权

华夏何达高科REIT的原所有人为杭州何达高科发展集团有限公司和杭州万海投资管理有限公司，后者是前者持有何达药谷系列园区资产的平台。达吉科技是浙江省最大的工业园区运营商之一。经过多年的运作和实践，何达高新已经建立了一个覆盖全产业链的产业平台。具有较强的产业规划能力、项目招商能力、项目运营能力和产业培育能力，构建了完善的服务体系，实现了资源聚集和产业赋能。

在何达高新运营管理的各类园区项目中，生物医药产业园面积最大，占现有运营量的一半。凭借大高科在生物医药特色产业领域的专业产业运营经验，园区和企业总能保持强大的粘性。通过产业化运营，不仅在区域内聚集了成熟的生物医药产业生态，也促进了园区内生物医药企业的发展壮大。华夏高科REIT发行后，原权益持有人及其关联方拟继续持有公开发行基金份额的51%，这也为保证项目健康稳定运行、获取长期收益提供了内生动力。

值得一提的是，何达高科的控股股东杭州钱塘新区产业集团的业务涉及产业园区、产业金融、城市服务和能源基础设施四大板块。由杭州市钱塘区财政出资，杭州钱塘新区产业集团下属公司作为管理人负责基金日常运营管理的何达钱塘产业基金，也将助力园区产业集聚、招商引资、资源整合、绩效提升。何达钱塘产业基金采用“1+X”结构，“1”为何达钱塘产业基金母基金，主要作为LP投资的各类子基金，“X”为各类子基金，包括社会合作子基金、何达钱塘直投基金、钱塘定向基金，均聚焦钱塘新区半导体、生命健康、智能汽车及智能装备、航空航天。在实际运作中，何达钱塘产业基金伴随着杭州医药港的成长，何达生物医药直接投资基金在该地区投资了20多个项目。通过与社会合作子基金在投研、资源方面的互动，增强了合作粘性，扩大了投资朋友圈，发挥了更大的杠杆作用，后续带动外部社会资本投资50亿元。同时，基金探索为被投企业提供多元化的金融服务和投后赋能，为区域内的创新型医药企业打造良好的创新资本生态链。截至今年8月底，产业母基金管理规模261.88亿元，投资子基金71只，社会资本271.13亿元，直投和定向基金42亿元。此外，2016年，钱塘新区产业集团在美国硅谷设立了3000万美元的生物医药海外投资基金。目前已吸引9家企业落户钱塘区，其中霍尔德生物等多家企业成为准独角兽企业。

此外，杭州的生命健康产业被列为“十四五”五大支柱产业之一。钱塘区是杭州生物医药产业发展的核心区，生物医药产业园的发展将得到更多产业扶持政策的支持。通过“全球孵化-一线城市RD-杭州加速-长三角工业化全产业链创新生态圈”的建设，达吉将进一步推动杭州生物医药产业集群的发展和产业规模的爆发式增长。生物医药产业在杭的快速发展，也将对孵化器、何达药谷一期等生物医药产业园的出租率和租金起到良好的加持作用。

合力打造

筹款的潜力是可以预期的。

华夏高科REIT是由中国高科、中信证券、华夏基金联合推出的一个重磅REITs项目。原业主和达高高科是浙江省最大的工业园区运营商之一，拥有丰富的工业园区运营经验。ABS项目经理中信证券布局REITs十余年，拥有大量基础设施和房地产投资领域的专业人才，REITs经验丰富。基金管理人华夏基金拥有丰富的公募REITs管理经验。目前已成功发行5只公募REITs，管理的公募REITs规模超过155亿元。管理的公募REITs数量和规模均居市场前列。

尤其值得一提的是，何达高科此次发行华夏、达高科REITs，为专注于生物医药领域的产业园资产搭建上市平台。未来，何达高科将通过募集资金将符合相关政策的产业园资产纳入华夏和达高高科REITs，项目未来募集资金潜力看好。资料显示，截至2022年6月，何达高科总资产约60亿元，运营26个产业园项目，运营规模超过185万平方米。目前在建工业园项目8个，规模150多万平方米，储备工业园项目用地1000多亩，可建面积150多万平方米。